FII de tijolo: o que é e será que vale a pena investir? (Data-driven)

Você já deve ter ouvido falar de FIIs no geral.

E apesar deles serem um investimento muito simples, existem algumas diferenças entre eles.

Eu já comentei sobre os fundos de papel aqui no blog, mas dessa vez vou explicar algumas coisas importantes na avaliação de um FII de tijolo e, no fim, avaliar se é um investimento que vale a pena.

Vamos lá?

Antes de mais nada, o que é um FII de tijolo?

FII de tijolo são basicamente fundos que investem em imóveis.

O conceito dos FIIs de tijolo é o mesmo de quando você compra um apartamento com o intuito de alugar.

A diferença é que nos FIIs de tijolo você será cotista de um fundo que possui diversos imóveis e que aluga esses imóveis para outras empresas.

Pelo menos 95% do lucro do fundo imobiliário é dividido entre os cotistas, logo o resultado é muito parecido.

Quais são os tipos de FII de tijolo?

Dentro dos FIIs de tijolo existem algumas diferenciações.

As mais comuns costumam ser:

• Comerciais
• Shoppings
• Galpões
• Agências bancárias

Mas por exemplo, nada impede um FII de alugar um imóvel para uma escola, faculdade, supermercado ou até mesmo para um hospital.

Esses casos são um pouco mais raros, porque podem acabar dando um trabalho muito grande para a gestão do fundo.

Além disso, dependendo do caso é do interesse da empresa ser dona do imóvel.

Mas…

Faz diferença o tipo de FII de tijolo na hora de investir?

Na teoria sim, na prática mais ou menos.

A verdade é que como os FIIs de tijolo são investimentos muito simples de serem avaliados, é provável que todos os segmentos tenham um retorno muito parecido.

Eu sei, o mercado não é 100% perfeito e sempre vão existir boas oportunidades.

Mas se você pensar, por exemplo, que os FIIs que alugam imóveis para agências não são tão valiosos porque a tendência é que a maioria das agências sejam fechadas, você provavelmente está errado.

Se você tem essa preocupação, o mercado também deve ter e, inclusive, já deve ter ajustado o preço dos FIIs que alugam imóveis para agências bancárias para incluir essa realidade.

Como escolher um FII de tijolo?

Existem vários fatores que impactam na decisão de escolher um FII de tijolo.

Eles costumam dar um pouco mais de trabalho do que os FIIs de papel, mas não deveria assustar um investidor leigo no assunto.

Vacância física

A vacância física é nada mais, nada menos do que a quantidade de imóveis que o fundo tem disponível para ser alugado.

O que você precisa entender é que é natural que exista uma taxa de vacância no setor.

É praticamente impossível um fundo ter uma taxa de vacância de 0% por mais de 10 anos.

A questão aqui é que você não deve investir em um FII com a taxa de vacância física de 0% achando que o seu rendimento mensal não irá alterar ao longo do tempo.

Para te ajudar um pouco nessa missão eu fui atrás da taxa média de vacância física dos maiores FIIs do Brasil em dezembro, veja como ficou:

Quantidade de FIIs	Taxa de vacância física média
10	7,96%

É bem possível que esses dados não sejam suficientes para você ter uma visão real da taxa de vacância do setor.

Isso acontece porque eu peguei FIIs de diversos segmentos e além de tudo, quando eu verifiquei esses dados o Brasil ainda passava por uma crise forte por causa do coronavírus.

Eu espero que eles sejam de grande ajuda para você, mas eu olharia essa taxa separada por setores e em vários anos para chegar em uma conclusão assertiva.

Exemplo básico de vacância física

Vamos supor que você investiu em um FII que está pagando 7% de dividend yield com 0% de vacância física.

Agora sabendo que a taxa de vacância média é de 7,96, qual será o seu dividend yield real?

0,00% de vacância (100% de ocupação) -> dividend yield 7,00%

7,96% de vacância (92,04% de ocupação) -> dividend yield 6,44%

Cálculo = 92,04*7%/100 = 6,44%

Vacância financeira

A vacância financeira representa o quanto de caixa o fundo de tijolo tem e que não está investido em imóveis.

Isso também faz uma enorme diferença nos rendimentos mensais dos cotistas, já que esse dinheiro renderá um lucro maior no futuro.

O problema é que chegar em uma conta exata quanto será o aumento nos lucros do fundo.

Muitas vezes não dá para saber qual será o valor do aluguel cobrado pelo fundo ou se aquele dinheiro demorará muito tempo para ser usado.

Nesse caso, vale a pena examinar os últimos investimentos feitos pelo fundo e quais foram os resultados obtidos por eles.

Não é um trabalho lá muito divertido, mas é de grande importância caso você esteja pensando em investir sozinho(a).

Por último, para te ajudar um pouco nessa missão eu também peguei a média da vacância financeira dos 10 maiores FIIs de tijolo para você ter um parâmetro:

Quantidade de FIIs	Taxa de vacância financeira média
10	3,67%

Não acredito que a crise tenha um efeito significativo nesse tipo de vacância, já que em momentos de crise o dinheiro fica mais escasso.

Assim, os fundos não precisariam segurar esse valor por muito tempo, já que deve ser mais fácil encontrar bons investimentos.

Por último, basta você calcular quanto será o aumento nos lucros do fundos para o valor do caixa que exceder 3,67% (mais uma vez, faça uma análise sobre essa vacância mais detalhada).

Taxas de administração

A taxa de administração tem um impacto relativamente oculto nos fundos de tijolo.

Essa diferença não é tão percebida em FIIs de papel que tendem a ter taxas mais baixas/simples e não possuem grandes aumentos ou quedas em suas receitas.

Mas eu peguei os dois pontos mais importantes que você precisa saber sobre elas.

O estranho impacto das taxas de administração na variação do lucro

É muito comum o investidor não ligar muito para taxas de administração dos fundos imobiliários.

Isso acontece porque quando você analisa os fundos imobiliários, você geralmente checa o dividend yield desses fundos (quanto rende cada real investido no fundo por mês).

Como as taxas de administração são descontadas antes de repassar o dinheiro para os acionistas, em tese, não faria diferença o FII ter uma taxa de administração de 1% ou 3% ao ano.

O seu dividend yield será aquele que você verificou na hora de comprar.

O problema é que as taxas de administração têm um impacto oculto sobre o seu dividend yield.

Isso acontece quando o lucro do fundo (receita de aluguel) sofre uma variação positiva ou negativa real.

Um fundo de tijolo com taxa de administração de 2% terá um impacto muito mais negativo do que um fundo de tijolo com taxa de administração de 1%, caso o lucro tenha caído

Eu fiz uma simulação para você entender melhor:

Isso acontece porque para um fundo com taxa de administração de 2% tenha o mesmo dividend yield de um fundo com uma taxa de administração de 1% ele precisa ter um lucro muito maior.

E apesar do fundo com alta taxa de administração ter um resultado melhor com o aumento de receita, isso é muito difícil de acontecer (lembrando que somente quando for um aumento for acima da inflação).

Uma vez que a taxa de vacância já esteja zerada ou próxima disso, o mais provável é que a receita caia em um momento de crise econômica.

Logo, os FIIs de tijolo com baixas taxas de administração acabam sendo uma opção mais segura para o investidor(a).

As possíveis quedas na taxa de administração

Além do impacto das taxas de administração no dividend yield do FII, também é possível que alguns FIIs reduzam sua taxa de administração ao longo do tempo.

Isso faria com que o seu dividend yield subisse, já que os custos do fundo seriam reduzidos.

Eu peguei um FII de tijolo que passou por esse tipo de mudança ao longo dos anos:

Regulamento do XPLG11 incluía redução na taxa de administração

Hoje o fundo já alcançou a marca de 1 bilhão de reais em valor de mercado, mas quem “apostou” nele no começo, acabou tendo um ganho 0,20% a.a. nos seus rendimentos.

Não é grande coisa, mas colocando no longo prazo acaba se tornando relevante.

Valuation

Por último, você precisa juntar todos esses pontos e fazer o “valuation” do fundo imobiliário de tijolo. Que é basicamente saber quanto vale uma cota do FII de tijolo.

Os FIIs têm uma avaliação muito mais simples do que ações, isso acontece porque praticamente 100% do dinheiro do fundo é distribuído entre os cotistas.

Não existem muitos cálculos complexos como o futuro das receitas, o valor dos ativos intangíveis, o valor dos novos produtos lançados, etc.

Bom, a maneira mais simples de se calcular o valuation de um fundo de tijolo é aplicando um prêmio sobre a taxa livre de risco (Tesouro Direto)

Eu fiz um modelo bem simples para você entender o conceito:

Tesouro Direto¹	Taxa do Tesouro livre de inflação e sem imposto²	Dividend Yield esperado do FII³	Prêmio sobre taxa livre de risco
IPCA + 3,00%	1,95%	7,00%	4,45%

Os FIIs não tem desconto de inflação porque os imóveis tem uma tendência forte a se ajustarem ao longo dos anos, assim com a receita de aluguel .

É importante lembrar também que o prêmio que você recebe por um FII de tijolo não deve ser igual para todos os outros.

Vamos supor que você escolha um FII de tijolo de pequeno porte ou que possua somente um locador entre outros aspectos, é importante ajustar o valor do prêmio nessas situações.

FIIs de tijolo podem valorizar mais ao longo do tempo por estarem bem localizados?

Essa é uma pergunta que muita gente deve se fazer “Quanto um imóvel valoriza depois de construído?”

Bom, eu fui atrás dessa resposta e imagino que ela vai te surpreender bastante.

Estudo Robert J. Shiller (2005)

Shiller é um famoso economista que já escreveu diversos livros e defendeu várias teses de economia ao longo da vida.

Uma de suas teses foi sobre o aumento do preço dos imóveis nos Estados Unidos.

Ele percebeu que apesar dos preços oscilarem bastante, nada indica que eles valorizem acima da inflação.

Apesar do gráfico mostrar uma subida forte nos preços dos imóveis após 2005, a gente sabe que em 2008 os Estados Unidos sofreram uma das maiores crises da história por causa da bolha no mercado imobiliário.

Logo, não acho que esse aumento deve ser levado em conta.

Estudo William Wheaton, Mark Baranski e Cesarina Templeton (2009)

Talvez depois do estudo que eu citei ali em cima você deve estar pensando que os imóveis não subiram acima da inflação porque muitos deles não estavam tão bem localizados assim.

Bom, esses três economistas fizeram um estudo para conseguir a resposta da pergunta “Os imóveis do centro da cidade e Nova York se valorizaram com o tempo?”.

Afinal, se existe um lugar bem localizado nos Estados Unidos é o centro de Nova York.

Como encontrar os dados de todas as vendas de imóveis em Nova York ao longo de 100 anos é algo impossível, esses economistas resolveram se basear na venda de somente alguns imóveis comerciais que foram vendidos pelo menos 2 vezes nesse período.

Desse jeito, mesmo com uma amostra quase que minúscula (45 imóveis), é possível analisar se houve valorização acima da inflação para esses imóveis entre a primeira e a segunda venda.

Veja como ficou o resultado do estudos deles:

A verdade é que apesar de certas regiões parecerem muito bem localizadas, elas não são tão únicas quanto parecem.

Na própria Manhattan (centro de Nova York) foi possível continuar construindo prédios à medida que a demanda foi aumentando.

Isso foi suficiente para manter os preços iguais de 1899 até 1999!

Mesmo que Manhattan seja uma região extremamente cara para se viver, isso não muda o fato de que ela sempre foi cara.

Logo, nunca houve valorização real dos imóveis.

“Mas os prédios aqui da região valorizaram mais que a inflação”

Bem, isso realmente pode acontecer, afinal o mercado não é tão eficiente assim.

Mas veja bem, os imóveis da sua região podem ter se valorizado por alguns motivos, como uma estação nova de metrô, urbanização nova da cidade ou até a mudança de uma empresa grande para a região.

Se esse foi um dos motivos, é bem provável que as construtoras começassem a construir mais prédios nessa região trazendo o preço do imóvel de volta à normalidade..

No caso do metrô, o governo estadual pode continuar construindo novas estações na cidade e tirar essa “vantagem” que a sua região possui (preços voltam ao normal de novo).

Por último, é possível que uma região realmente se valorize ao longo do tempo, mas lembre-se que isso é algo extremamente raro.

Você não deve comprar FIIs de tijolo acreditando que o imóvel irá valorizar fazendo com que você tenha um retorno maior ao longo do tempo.

Os FIIs de tijolo são melhores que ações da bolsa?

Essa pergunta é um pouco mais difícil de ser respondida.

Mas partindo do pressuposto que imóveis têm uma tendência a serem menos arriscados do que as ações, eu arriscaria dizer que eles rendem um pouco menos também.

Comparação do IBOV (índice de ações) vs IFIX (índice de FIIs)

Comparar esses dois índices não é a melhor coisa a se fazer.

Isso acontece porque o IFIX inclui outros tipos de FIIs como, por exemplo, os FIIs de papel que não possuem investimentos em imóveis, mas sim títulos como CRI e LCIs.

Esse tipo de FIIs costumam ter um risco menor ainda que os FIIs de tijolo e por isso acabam impactando bastante o índice.

Mas eu fiz uma comparação mesmo assim para você ter uma pequena noção do desempenho desses dois índices:

Apesar do retorno dos dois índices ser muito próximo ao longo de 10 anos, é bem nítido que o IFIX teve uma oscilação muito menor.

Isso vai ao encontro do que eu comentei sobre o menor risco dos FIIs de tijolo e menor retorno.

Eu realmente gostaria de comparar o IFIX sem os FIIs de papel, mas como isso não é algo tão simples, eu espero que seja suficiente para você entender o conceito.

Quer aprender mais sobre outros tipos de FIIs?

Eu já escrevi alguns outros artigos sobre FIIs aqui no blog.

Além dos FIIs de tijolo existem os FIIs de papel, os FIIs híbridos e os FIIs que investem em outros FIIs.

Acho que se você ler todos os artigos que eu escrevi sobre o assunto, você vai ser capaz de fazer excelentes investimentos.

Vou deixar alguns desses artigos aqui embaixo:

• Guia do básico ao avançado em fundos imobiliários
• Vale a pena investir em FIIs de apel?
• É melhor investir em FIIs ou em ações?

Até mais!